역전세와 깡통전세 뜻 차이 구분법 유용한 정보 알아보기

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2023년 6월, 전국 새아파트로 이사하는 입주물량이 4만가구를 넘어서 1년 7개월 만에 최대치가 예상되는데요

특히 서울, 인천, 경기 등 수도권 중심으로 대단지 입주물량들이 몰리면서, 전세가격 약세가 이어질 것으로 예상됩니다.

전세시장 흐름이 크게 하락하는 추세라 전세 계약 만료 전 역전세 가능성이 높다는 전문가들의 견해가 이어지는데요

역전세가 무슨 뜻인지, 역전세와 자주 비교되는 깡통전세와 함께 알아볼게요

 

 

 

 

 

 

 

 

역전세란?

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학술적으로 역전세와 깡통전세에 관한 명확한 정의는 내려지지 않았어요.

하지만 시장에서는 역전세를 '전세 계약 시에 비해 만기 시 전셋값이 하락한 상태'로 정의합니다.

즉, 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 다음 세입자에게 받는 보증금으로 현재 세입자에게 보증금을 돌려주는 것이 어려운 상황이에요.

 

보통의 경우 만약 2년 5억 계약인 경우 집주인은 2년 계약 만기 후 다음세입자에게 5억을 받아 전세금을 반환하는데 계약만료시점에 전세시세가 3억으로 떨어졌을땐 5억에 계약하려는 세입자가 없어서 전세금을 반환받지 못합니다.

이때, 집주인은 연장계약을 요구하며 2억에 대한 이자금을 월마다 지급하거나 한번에 지급하는 등의 계약을 하게되어 세입자가 월세를 받게 되는 상황이 역전세라고 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

역월세 계약시 주의할점

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어쩔수 없이 갱신계약을 해야하는 경우, 역 월세 계약을 해야한다면

 

첫번째, 은행이자보다 높은 이율을 요구

두번째, 월세가 아닌 재계약 동안의 월세를 일시불로 받는 계약을 할 것을 추천드립니다.

 

전세가 하락장에서는 세입자가 우위의 입장에서 계약이 가능한 시장이기도 하며 

언제 깡통전세가 될지 모르는 리스크를 안고 가야하므로 안정적인 은행이자보다 높은 이율을 요구할 권리가 있습니다.

만에하나 집주인이 역월세를 밀리지 않으리란 법은 없으니까 돌다리도 안전하게 건너가는게 리스크를 조금이라도 줄일수 있으니까요.

 

 

 

 

 

 

 

깡통전세란?

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깡통전세란, '다양한 원인으로 인하여 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상태'를 의미합니다.

집주인이 여러 가지 대출을 받은 경우, 대출금액과 세입자의 전세 보증금을 합친 금액이 집값의 80%를 넘을 때를 말해요.

정말 위험한 깡통전세는 집주인의 대출금액과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값을 넘는 경우는 매우 위험한 깡통전세이지요.

 

매매가 10억짜리 아파트를 8억 전세계약을 했는데 2년 후 10억짜리 아파트가 7억으로 하락한다면 깡통전세가 돼버린겁니다. 내가 직접 아파트를 매수한다고 하더라도 1억의 손해가 생기는거지요

 

 

 

 

 

 

 

역전세, 깡통전세의 원인

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보통 역전세는 대규모 입주 지역에서 발생하는 것이 일반적이지만

역전세와 깡통전세의 원인은 모두 금리인상이 원인입니다.

이자 부담이 늘어나니 당연히 대출을 받아 집을 사려는 수요는 줄어들고, 가격 하락으로 이어집니다.

금리가 낮을 땐 대출이자가 싸지만 금리가 오르니 대출이자보다 오히려 월세가 저려배져 전세수요가 줄어 전세가 하락으로 이어집니다.

이에 따라 깡통전세, 역전세로 전세금 반환이 어려운 집주인이 늘어남과 동시에 전세보증금 반환 사고도 증가합니다.

 

 

 

 

 

 

 

역전세, 깡통전세의 문제점

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사실 역전세는 깡통전세보다는 덜 위험합니다. 전세 시세가 떨어졌긴 했으나 집주인에게 문제가 생긴 것이 아니라 보증금의 회수는 가능하지만 지연가능성이 생긴것이고 깡통전세는 보증금반환 자체가 어려운 경우라 매우 심각한 상황입니다.

깡통전세는 악의적인 의도를 가지고 이용하는 경우가 대부분이라 범죄나 마찬가지입니다.

 

 

 

 

 

 

 

역전세와 깡통전세의 구분법

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간단히 정리하자면, 역전세는 전세가의 가격변동이고, 깡통전세는 매매가 하락이라는 차이입니다.

역전세는 보증금 지연가능성이 높은 경우이고, 깡통전세는 보증금 손실 위험이 높습니다.

깡통전세는 집을 팔아도 보증금을 돌려받기 어려우니까요

 

깡통전세를 확인하는 방법 첫번째는 시세를 확인하는 방법입니다.

매매가보다 80% 밑 선에서 계약하는 것이 제일 안전합니다.

두번째 방법은 등기부등본을 확인하여 선압류, 가압류, 근저당이 있는지 확인하는 것입니다.

세번째 방법은 되도록이면 직접 주인을 확인하고 주인과 연락하고 계약해야 합니다. 깡통전세일 경우 중개사가 껴있으면 책임을 묻기가 애매하기 때문입니다. 되도록이면 주민등록도 확인하시고 녹음도 해놓는것을 추천드립니다.

마지막으로 이사날에 전입신고와 확정일자를 동시에 받아두세요. 주민센터나 구청에서 가능하고 1분이면 끝나는 간단한 절차이니 반드시 신고하세요.

 

깡통전세와 역전세 모두 인생에 있어 한번도 당해볼일이 없으면 얼마나 좋을까요

하지만 내집 하나 갖는것이 어려운 시국에 이런 위험은 항상 도사리고 있습니다.

계약 전에 어려워보이지만 반드시 확인하여 똑똑하고 안전하게 계약하시길 바랍니다.